రిజిస్ట్రేషన్‌కు ముందు విధిగా భూ సర్వే

తెలంగాణ ప్రభుత్వం రాష్ట్రాన్ని అన్ని విధాలా అభివృద్ధి చేయాలని ప్రయత్నిస్తున్నది. ఐటి రంగంలోనూ, పారిశ్రామిక రంగంలోనూ తెలంగాణ సాధించిన, సాధిస్తున్న పురోగతి విదితమే. కాళేశ్వరం వంటి భారీ ప్రాజెక్టులను నిర్మించడం వలన వ్యవసాయ రంగం కూడా బాగా అభివృద్ధి చెందే అవకాశాలు మెండుగా ఉన్నాయి. రైతుబంధు వంటి పథకాలు రైతులకు కొంత ఉపశమనాన్ని ఇస్తున్నాయి. రైతు బీమా పథకం రైతులకు ఎంతో ఉపయోగకరం. ధరణి పోర్టల్‌ ద్వారా పారదర్శకత వచ్చింది. భూముల రిజిస్ట్రేషన్‌ అధికారాలను మండల రెవెన్యూ అధికారులకు ఇవ్వడం కూడా మంచి పరిణామమే. ఇంత చేసినప్పటికీ తెలంగాణ భూ పరిపాలనా వ్యవస్థలో కొన్ని మౌలిక సమస్యలున్నాయి. వాటిని గుర్తించి దిద్దుబాటు చర్యలు చేపట్టకపోతే తెలంగాణను అంతర్జాతీయ స్థాయికి తీసుకువెళ్లడం సాధ్యం కాదు.

సేత్వారు, గ్రామపటం లేదా నక్ష, టిప్పన్లు చాలా కీలకమైన రికార్డులు. ఇవి ప్రతి గ్రామానికి ఉండాలి. 10,696 గ్రామాలకు గాను 5,109 గ్రామాలకు సేత్వార్లు లేవు. అవి లేనప్పుడు ఒక భూమి ప్రభుత్వ భూమా, పట్టా భూమా, పోరంబోకా అనే విషయం తెలియదు. 182 గ్రామాలకు పటాలు లేవు. ట్రావర్స్‌ సర్వే చేయనందువలన చాలా గ్రామ పటాలు లోపభూయిష్టంగా ఉన్నాయి. 39,41,652 టిప్పన్లు ఉండాలి. కాని 30,06,474 మాత్రమే ఉన్నాయి.

ఈ రికార్డులన్నింటినీ జిల్లా స్థాయిలో భూమి రికార్డుల ఆఫీసులో బస్తాలలో భద్రపరుస్తారు. బస్తా అంటే బట్టతో కట్టిన మూట. రికార్డులు సాధారణమైన కాగితాల మీదనే రాశారు. 30 ఏళ్ల తర్వాత కొత్త సెటిల్‌మెంటు వస్తుందని అప్పట్లో భావించి ఉండవచ్చు. వంద సంవత్సరాలుగా అవసరమైన ప్రతిసారీ బస్తాని విప్పి మళ్లీ మూటకట్టడం వలన కాగితాల నాణ్యత తక్కువగా ఉండటం వలన రికార్డులు పూర్తిగా శిథిలమైనాయి. 2003–2008 మధ్య కాలంలో ఈ రికార్డులను స్కానింగ్‌ చేసి భద్రపరిచేందుకు గట్టి ప్రయత్నమే జరిగింది. కాని స్కానర్‌లో పెట్టడానికి పుస్తకాలు కుట్లు విప్పడం వల్ల రికార్డులు కొంత దెబ్బతిన్నాయి. స్కాన్‌ చేసినప్పటికీ కోర్టులు ఒరిజినల్‌ రికార్డు కావాలని అడుగుతాయి. మణికొండ జాగీరులోని 1654 ఎకరాలు ప్రభుత్వానిదేనని సుప్రీంకోర్టు తీర్చు చెప్పింది. ఆ భూముల విలువ 50 వేల కోట్లకు పైనే ఉంటుంది. ఒరిజినల్‌ రికార్డులు లేకపోతే అత్యంత విలువైన ప్రభుత్వ భూములను రక్షించడం దాదాపు అసాధ్యం.

మరో పెద్ద సమస్య ఏమిటంటే తెలంగాణలో పోరంబోకు భూములకు టిప్పన్లు లేవు. టిప్పన్‌లో కొలతలు ఉంటాయి. అవి ఖచ్చితంగా ఉంటాయి. ప్రభుత్వ, పోరంబోకు, అటవీ ప్రాంతాల నుండి భూమి శిస్తు రాదు కాబట్టి సర్వే ఖర్చుని తగ్గించుకోవడం కోసం అప్పట్లో అటువంటి భూములను సర్వేచేయాల్సిన ఆవశ్యకత లేదని నిర్ణయించారు. స్వాతంత్ర్యం వచ్చి 75 ఏండ్లు గడిచినా ఇప్పటికీ తెలంగాణలో ప్రభుత్వ, పోరంబోకు భూములకు టిప్పన్లు లేవు. టిప్పన్లు లేకుంటే ఆ భూములకు రక్షణ లేనట్టే. కొంత మంది కబ్జాదారులు ప్రభుత్వ, పోరంబోకు భూములకు అనుకుని ఉన్న తమ పట్టా భూములకి సంబంధించిన టిప్పన్లను చించివేసి డిమార్కేషన్‌ (హద్దుల నిర్ణయం) కోసం ధరఖాస్తు చేస్తారు. టిప్పన్లు ఉండవు కాబట్టి లోపభూయిష్టమైన గ్రామ పటం ఆధారంగా సర్వే చేయించుకుని ప్రభుత్వ, పోరంబోకు భూములను తమ పట్టా భూమిలో కలుపుకుంటారు. తెలంగాణలో ప్రభుత్వ భూముల కబ్జాకి ప్రధాన ప్రక్రియ (Modus Operandi) ఇది. రాయదుర్గం గ్రామంలోనే రికార్డులకీ, క్షేత్రస్థాయిలో స్థితికీ ప్రభుత్వ భూమి విస్తీర్ణంలో కొన్ని వందల ఎకరాల వ్యత్యాసం ఉంది. దాన్ని బట్టి సమస్య తీవ్రతను అర్ధం చేసుకోవచ్చు. పట్టా భూముల టిప్పన్లు శిథిలావస్థలో లేకున్నప్పటికీ వాటిలో చాలా సమస్యలున్నాయి. అవి చదువుకున్న వాళ్లకి కూడా అర్ధం కావు. టిప్పను మీద సర్వే నెంబరు ఉండదు. చాల్తా నంబరు అని ఒక సీరియల్‌ నంబరు ఉంటుంది. కొలతలు రూపాయలు, అణాల్లో ఉంటాయి. రూపాయి అంటే 11 గజాలు పొడవు, 32 లింకులు కలిగిన ఒక గొలుసు పొడవు. అణా అంటే 2 లింకులు. అంకెలు, అక్షరాలు తెలుగు, మరాఠీ, మోడీ, ఉర్దూ లిపిలో / పద్ధతుల్లో ఏ పద్ధతిలోనైనా ఉండవచ్చు.

గత 30 సంవత్సరాలుగా సర్వే లేకుండానే నోషనల్‌ (ఊహాత్మక) సబ్‌ డివిజన్స్‌ని సృష్టించి పట్టాదారు పాసుబుక్కులు లక్షల సంఖ్యలో జారీ చేశారు. ఆ సబ్‌ డివిజన్లని పహాని, ఆర్‌ఓఆర్‌ 1బిలోకి ఎక్కించారు. నోషనల్‌ సబ్‌ డివిజన్స్‌ నిబంధనలకు విరుద్ధం. పాసుబుక్కులో ఒక సర్వే నెంబరు ఉంటే, ఆ రైతు వేరే సర్వే నెంబరులో ఖాస్తు చేస్తూ ఉంటాడు. కొంతమంది భూమిపై ఎలాంటి స్వాధీనం, అనుభవం లేకుండానే పాసుబుక్కుని కలిగి ఉంటారు. వాళ్ల దగ్గర భూమి కొన్నవాళ్లు వాటికి భూమి హక్కుల్లో ఆధారంగా బుణాలు ఇచ్చిన బ్యాంకులు తీవ్రంగా నష్టపోయే ప్రమాదం ఉంది. భూముల విలువలు ఆకాశానికి చేరుతున్న నేపథ్యంలో ఏవిధమైన సర్వే గాని, తనిఖీ గాని క్షేత్ర స్థాయిలో నిర్వహించకుండా జారీ చేసిన పాసుబుక్కుల వలన అనేక వివాదాలు తలెత్తుతున్నాయి. భారీ సంఖ్యలో నకిలీ పాసుబుక్కులు కూడా ఉన్నాయి.

మరో ప్రధాన సమస్య ఏమిటంటే తెలంగాణలో సర్ఫెఖాస్‌, దివానీ (ఖల్ఫా), యినాం, జాగీరు, కౌలుదారీ, సాదా బయనామా, దేవాదాయ, వక్ఫ్‌, గిరిజన, ఆర్‌ఓఎఫ్‌ఆర్‌ (అడవి) పోడు, భూదాన్‌, అటవీ, అసైన్‌మెంటు, సీలింగు లాంటి వివిధ రకాల భూములున్నాయి. వీటికి సంబంధించి చాలా తగాదాలున్నాయి. ఒక్కో రకం భూమికి ఒక్కో చట్టం ఉంటుంది. కొన్ని సందర్భాలలో ఒక భూమికే చాలా చట్టాలు వర్తిస్తాయి. ఒక్కో చట్టం కింద తగాదాలను పరిష్కరించడానికి ప్రత్యేక యంత్రాంగం (వివిధ స్థాయిల అధికారులు లేదా ట్రిబ్యునళ్ళు) ఉంటుంది. అనేక సమస్యలు దీర్ఘకాలంగా అపరిష్కృతంగా ఉన్నాయి. మణికొండ జాగీరు వివాదం మారేడ్‌పల్లి, మహేంద్రహిల్స్‌ సర్వే నెంబరు 74 వివాదం, హఫీజ్‌పేట, జాగీరు భూముల వివాదాలు ఇలాంటి సమస్యలకు ప్రధాన తార్కాణం. హెచ్‌ఎండిఏ వేలం వేసిన ప్రభుత్వ భూముల విషయంలోనూ వివాదాలు తలెత్తాయి.

పై నేపథ్యాన్ని పరిశీలిస్తే ప్రభుత్వం సదుద్దేశంతో కొన్ని పనులు చేసినప్పటికీ భూ పరిపాలన, భూమి రికార్డులు నిర్వహణ సవ్యంగా ఉన్నాయనుకుంటే పొరపాటే. అసలు మన దేశంలో భూముల రిజిస్ట్రేషన్ల వ్యవస్థ అధ్వాన్నంగా ఉంది. తెలంగాణ కూడా మినహాయింపేమీ కాదు. రిజిస్ట్రేషను సమయంలో భారీగా రిజిస్ట్రేషన్‌ ఫీజు, స్టాంపు డ్యూటీని ప్రజలు చెల్లిస్తున్నప్పటికీ రిజిస్ట్రేషన్‌ వలన కొనుగోలుదారునికి ఎలాంటి భద్రత లభించడం లేదు. పట్టా భూమి సర్వే నంబరుతో రిజిస్ట్రేషను చేసి పక్కనున్న ప్రభుత్వ పోరంబోకు భూములను కొనుగోలుదారులకు అప్పగించవచ్చు. అమ్మిన తర్వాత కూడా అదే భూమిని మరో కొనుగోలుదారునికి అమ్ముకున్న కేసులు కోకొల్లలు. రిజిస్ట్రేషన్‌ కేంద్ర, రాష్ట్రాల ఉమ్మడి జాబితాలో ఉన్న అంశమైనప్పటికీ కేంద్రం ఆమోదంతో రాష్ట్ర ప్రభుత్వం కొన్ని సంస్కరణలు తీసుకురావడానికి ఆస్కారం ఉంది. 1907లో హైదరాబాద్‌ భూమి శిస్తు చట్టం వచ్చింది. ఇది సమగ్రమైన చట్టం. అందులో రెవెన్యూ, సర్వే అంశాలు రెండూ సమన్వయం చేయబడ్డాయి. 1958లో ఆంధ్రప్రాంతానికి చెందిన సర్వే సరిహద్దుల చట్టాన్ని తెలంగాణ ప్రాంతానికి వర్తింపచేశారు. 1971లో ఉమ్మడి రాష్ట్రానికి ఆర్‌ఓఆర్‌ చట్టం వచ్చింది. ఈ చట్టం రావడంతో 1907 చట్టం మరుగునబడిపోయింది. రెవెన్యూకి, సర్వేకి సమన్వయం 1958 నుండి లేకుండాపోయింది. ఆర్‌ఓఆర్‌కి, సర్వేకి ఒక సమీకృత చట్టాన్ని చేయవలసిన అవసరం ఉంది. 

ఆర్‌ఓఆర్‌ చట్టం వ్యవసాయ భూములకే పరిమితం. వ్యవసాయేతర భూములలో కూడా హక్కులను గుర్తించేందుకు వీలు కల్పిస్తూ ఆర్‌ఓఆర్‌ చట్టాన్ని సవరించవలసిన అవసరం ఉంది. భూపరిపాలనను మెరుగుపరచడానికి క్రింద పేర్కొనబడిన చర్యలను తీసుకుంటే బాగుంటుంది.

౧) ప్రభుత్వ భూములన్నింటినీ సర్వే చేసి టిప్పన్లు తయారు చేయాలి. ౨) టిప్పన్లు లేని పట్టా భూములకు కూడా సర్వే చేసి టిప్పన్లు తయారు చేయాలి. ౩) ఉన్న టిప్పన్లను ఆధునికీకరణ చెయ్యాలి. కొలతలు మీటర్లు, సెంటీమీటర్లలో ఉండాలి. అంకెలు, అరబిక్‌ (అంతర్జాతీయ) పద్ధతిలో ఉండాలి. అక్షరాలు తెలుగు, ఉర్దూలో ఉండాలి. అక్షాంశ రేఖాంశాలు ప్రతి మూలకి ఉండాలి. ఒరిజినల్‌ టిప్పన్లలో తప్పులుంటే క్షేత్రస్థాయిలో పరిశీలన లేదా సర్వే నిర్వహించి సరిదిద్దాలి. ౪) స్వాధీన అనుభవం ఆధారంగా ప్రతి పట్టా సర్వే నెంబరులోని భూమిని సర్వే చేసి తదనుగుణంగా పహాని, 1బి రికార్డులను సవరించాలి. ౫) అసైన్‌మెంట్‌, సీలింగ్‌, భూదాన్‌, గిరిజన భూములను సర్వే చేసి అనర్హులను తొలగించి, అర్హులకు హక్కులు కలిగించాలి. 6) టిప్పన్ల ఆధునికీకరణకు, ప్రభుత్వ భూముల కొత్త టిప్పన్లకు, పహానీ / ఆర్‌ఓఆర్‌ ౧బి రికార్డుల సవరణకు ఎంజాయ్‌మెంట్‌ ప్రకారం చేసే ఫోడి లేదా సబ్‌ డివిజన్‌ సర్వేకి చట్టబద్దత కల్పిస్తూ రెవెన్యూ సర్వే అంశాలకు 1317 ఫసలీ హైదరాబాద్‌ భూమి శిస్తూ చట్టం లాగా ఒక సమీకృత చట్టాన్ని తీసుకురావాలి. 7) సర్వే చేయనిదే ఏ భూమినీ రిజిస్ట్రేషన్‌ చేయకూడదు. కర్ణాటకలో సర్వే తప్పనిసరి చేశారు. 8) వారసత్వంగా వచ్చిన భూములు పంచుకున్న భూముల విషయంలోనూ, సర్వే చేయకుండా ధరణి పోర్టల్‌లో ఎలాంటి మార్పులు చెయ్యకూడదు. 9) వ్యవసాయేతర భూములను ఆర్‌ఓఆర్‌ చట్టం పరిధిలోకి తీసుకురావాలి. 10) బిహార్ తరహాలో ఒక చట్టం చేసి భూమికి సంబంధించిన అన్ని వివాదాలను సివిల్‌ కోర్టు అధికార పరిధి నుండి తప్పించి ఒక డివిజన్‌ స్థాయిలో ఉండే డిప్యూటీ కలెక్టరుకు అప్పగించాలి. వివిధ రెవెన్యూ కోర్టులు ట్రిబ్యునల్‌ పరిధిలో ఉన్న అన్ని వివాదాలను పరిష్కరించే బాధ్యత ఈ డిప్యూటీ కలెక్టర్‌కే అప్పగించాలి. చట్టాల ప్రాధాన్యత క్రమాన్ని నిర్ణయించాలి. రిజిస్ట్రేషన్ల శాఖ కేంద్ర ప్రభుత్వం, ఐఆర్‌డిఎ సహకారంతో టైటిల్‌ ఇన్సూరెన్స్‌ కంపెనీల ద్వారా కొనుగోలుదారులు కొనే ఆస్తికి బీమా భద్రత కల్పించాలి.

చిలమకూరి వెంకటసుబ్బారావు

విశ్రాంత సంయుక్త సంచాలకులు, సర్వే, భూమి రికార్డుల శాఖ